マンション管理士は、マンション管理の諸問題に対して管理組合の立場に立って、解決を支援する専門家です!業務地域◇阪神地区:西宮市,宝塚市,芦屋市,神戸市,伊丹市,尼崎市,三田市,川西市ほか隣接地域

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ブログ - = 管理者の行方 = その2

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= 管理者の行方 = その207-03-20

 従前からマンションの管理者には、区分所有法上は区分所有者以外の第三者が就任することができます(区分所有法25条)。皆さんの規約ではおそらく「理事長は区分所有法に定める管理者とする」という規定が規約にあると思います。現行標準管理規約38条2項にもそのような規定があり、規約で規定されていれば規約が優先し、区分所有者以外の第三者が管理者に就任することができないとしている規約が一般的だと思います。
 ドイツ、フランス、韓国では概ね管理者中心の管理態勢となっています。管理者には、ドイツでは専門家が、フランスや韓国では管理業者の専門担当者が当たっているようです。日本の理事会はアメリカと似ていますが、住宅の評価方法(管理状況も含む)の違いや活動範囲(より広範囲)が異なります。また日本では一般に管理業務を一括で管理会社に委託してしまうため、役員も無関心・無責任に陥りやすい傾向があります。日本の折衷型管理方式の弱点を顕著に示している例が、新聞記載の『都内築30年以上のマンションの17.4%で管理組合が機能不全』ではないかと思います。そうなると滞納問題から端を発して修繕積立金が不足するおそれ、必要な時機に合意形成がうまくいかないことによって適正な維持管理が遅れるないし行われないおそれなどが生じ、マンションの寿命を縮めひいてはスラム化を招くかもしれないということでしょう。(諸外国と日本におけるマンション管理制度の比較

 この「眠れる獅子」を眠ったままで管理会社側の管理者が委託範囲内でことに当たれば、ハードウェアに限ってのマンションの劣化は抑えられ、マンションの寿命は延びるでしょう。しかしリゾートマンションと終の棲家となるかもしれないマンションとは本質的に異なります。高齢化した居住者が増えれば増えるほど、隣人との共助が必要となり、賃借人も含めたコミュニティの醸成が重要となってきます。「眠れる獅子」が滞納問題を抱え資金が乏しい場合や自主管理の場合への対処はどうでしょうか。

 またマンション管理の現行制度で、「マンション管理の主体は管理組合である」と謳われるなか、整合性が問題となります。標準管理規約53条では、理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができません。この趣旨は、理事会の会議は理事が、適正にマンションを維持することの重要性、マンショントラブルの解決など、管理組合運営について直に話し合う唯一の場であるので、理事会の開催に半数以上の出席という制限を設けたものです。総会のような書面や代理人出席による議決権行使の規定もありません。しかし、代理人出席を認めないと、理事会の成立すら容易でないという事情を抱えた管理組合を考慮し、最高裁の判例に基づき、標準管理規約コメント53条関係では、「理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族に限り、代理出席を認める旨を規約に定めることもできる」とされた経緯があります。

 二極分化しつつある一方の「眠れる獅子」に対して、”始めに結論ありき”ではいささか拙速すぎるように思います。日本の折衷型管理方式の弱点への補完が、マンションのハードウェアに留まらず、住む側のHumanitarianismの立場をも十分に勘案したものになることを願ってやみません。

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