マンション管理士は、マンション管理の諸問題に対して管理組合の立場に立って、解決を支援する専門家です!業務地域◇阪神地区:西宮市,宝塚市,芦屋市,神戸市,伊丹市,尼崎市,三田市,川西市ほか隣接地域

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ブログ - 四方山話のエントリ

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四方山話 マンション管理とは無縁な現役世代? 08-09-18

8月の週末に、ほぼ同年代の集まりでこぢんまりとした大学同窓会が宝塚ホテル屋上のビアガーデンで開かれました。眺めは、花火大会には格好の場所ですが、武庫川沿いの両岸にはびっしりとマンションが上流(写真右手)にも、下流にも並びます。高層マンションも2棟目が建設中です。
Takarazuka-View

集まった同窓達は現役真っ直中で、大学教授、流通やメーカーの要職、執行役員、行政要職と私を除いて錚々たる顔ぶれです。宝塚市の統計資料に依りますと、4人に1人の割合(25%)がマンション住まいとなっていますが、9名中5名がマンションに住んでいるということで、同窓達のマンション居住割合はかなりの高率となっています。

それでは、彼らがマンション管理に関心があるかというと、これもかなりの高率で無関心と言わざるを得ません。無関心というより関わる時間がとれ無い”無時間”というのが当を得ているかもしれません。輪番制で管理組合の理事となっても休日が変則的ないし休日出勤があるとかで、理事会へはほとんど配偶者が代理出席して何とか1年続けるのが精一杯のようです。...続きを読む

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四方山話 震災への備え =その2= 07-07-22

 このよもやま話を草稿中、7月16日新潟県上中越沖を震源とするマグニチュード6.8、震度6強から震度6弱の地震が発生しました。柏崎市西山町で最大加速度が1018ガルであったと気象庁が発表しました。地球の重力加速度が約980ガルですので、980ガルを超える縦揺れでは地表に置かれたものが「宙に浮く」、まさに空中に放り上げられるのと同じで「飛ばされる」ことを意味しています。
被災されたみなさまには心よりお見舞い申し上げます。一日も早い復旧を願ってやみません。

 新耐震基準(1981年6月1日)以降に建築確認されて建てられたマンションは、震度6弱程度では建物は倒壊せず人命が保護される設計となっていますが、今回の地震の規模では新耐震基準でも微妙な気がします。当グランドマンションは新耐震基準(1981年6月1日)以降に建てられたもので、1995年の阪神淡路大震災時に被災しましたが、震度7の地域からは少し離れていたようで(下記マップ震度マップ参照)、幸いにして一部損壊で済んだようです。一部損壊とはいっても主要構造部分以外の共用部分(外壁タイル等)、埋設排水管、外構部分など修繕すべき箇所は多々発生しました。

=== 気象庁の現地調査の結果 (H7年2月7日気象庁発表) ===
・神戸市須磨区JR須磨駅付近から兵庫区新開地まで
・中央区JR三ノ宮駅付近から西宮市阪急夙川駅付近まで
・芦屋市三条町付近の一部
・芦屋市山手町の一部
・西宮市甲東園付近
・西宮市阪急西宮北口駅付近
・西宮市阪神今津駅付近
・宝塚市JR宝塚駅東側
・宝塚市JR中山寺駅付近
・北淡町、一宮町、津名町の一部 を震度7と認定した。
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四方山話 震災への備え =その1= 07-07-21

 震災で全壊の判定を受けて、再建することになっても必ずしも元の住民が全員再入居するわけではありません。震災後の道のりが13年ともなればなおさらでしょう。六甲グランドパレス高羽(築1980.08)では、全住戸の約2割に当たる25戸。宝塚第三コーポラス(築1974.06)では、「ほとんどの住民が戻らない可能性もある」と、管理組合の理事長は語っています。

 現行の新耐震基準(1981年6月1日施行)に基づいて建てられたマンションは、中地震(震度5弱程度)では、躯体は健全に維持されます。大地震時(震度6弱程度)には、建物は倒壊せず人命が保護される設計となっています。

 新耐震基準を満たさない分譲マンションでは、大震災が発生した際、建物が倒壊して人命が失われる可能性があるということです。さらに、『終の棲家』が全壊となれば、その再建への道のりは長期にわたる上、越えなければならないハードルが数多く待ち受けています。積極的に耐震診断をして必要なら改修を進めて、いざ被災したときには全壊になることだけは避けたい、そして補修による復旧が第一の選択肢であってほしいものです。

 しかしながら、耐震改修に関する情報や行政支援があっても、国の思惑通りに耐震改修が進まない現実があります。それは、耐震化を阻む壁です。
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四方山話 震災は終わっていない 07-07-20

 阪神・淡路大震災で被災したマンション「宝塚第三コーポラス」(兵庫県宝塚市)の管理組合が、7月1日の臨時総会で、マンション建て替え円滑化法施行後あらためて建て替え決議を成立させました。阪神大震災で全半壊した兵庫県内の172カ所の分譲マンションで、唯一、再建手続きが正式に始まっていませんでした。兵庫県の調査では、全半壊した分譲マンション(10戸以上)172件のうち、建て替えたのは105件、補修が57件、土地を処分したケースなどが6件。現在、芦屋市、神戸市兵庫区、灘区の被災マンション計3件が建て替え中で、宝塚第三コーポラスを含め計4件が今も再建を終えていません。

 宝塚第三コーポラスのマンションの区分所有権を持つ住民120人のうち、112人(約93%)が建て替えに賛成し、8月下旬にマンション建て替え円滑化法に基づく建て替え組合を設立する予定だそうです。円滑化法は、阪神・淡路大震災の被災マンションの再建が難航したことがきっかけででき、宝塚第三コーポラスの建て替えは、同法を震災被災マンションの住民が利用する最初の事例となります。

 理事長によると、新しいマンションは地上5階建て、延べ床面積5400?となる予定で、東急建設が設計・施工し、建て替え前と比べると、戸数は約4割減って73戸に、各住戸の専有面積は約6割増えて70?程度になるそうです。いまの建物の解体工事は08年3月から始まるようです。
建て替えを進める112人の住民の中で、新しいマンションに入居する住民がどれくらいるかは、まだはっきりせず、理事長を含む大部分の住民の方は転居されていますが、宝塚第三コーポラスに住民がいまも一人住んでおられます。

 震災から今年(2007年)で13年目に入りましたが、被災地でマンション再建中の行方には、今後も超えなければならない障害が出てくるかもしれません。そんなときでも、十分話し合って合意形成していけば、きっと乗り越えられます。頑張って下さい。

震災は、まだ終わっていないと実感します。

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四方山話 みらいネットのメリットと効用 07-04-09

「みらいネットの概要」については、こちら を参照ください。
 みらいネットへの登録は、現在は関心のある管理組合さんの少数に留まっている様相ですが、登録が一定数を超えてくれば、その後は普及に拍車が掛かってくるものと思われます。良くできたマンション履歴システムで、マンション購入予定者、所有者、管理組合にとって以下のメリットがあります。しかしより一層の普及にはシステムの改良や行政による施策も今後必要になろうかと思います。

■みらいネットのメリット
1.管理状況の良好なマンションの購入
 購入予定者は、登録データが公開されることにより中古マンションの売買に際して、管理状況や過去の修繕内容などを把握検討した上で、管理状況の良好なマンションを購入することができるようになります。たとえばマンション購入直後に、修繕のための一時負担金の可能性があるマンション、機械式駐車場がほとんどのマンションで機械式装置取替のための一時負担金が将来発生するおそれのあるマンション…などを管理状況から知ることが出来るようになります。

2.資産価値の維持
 所有者にとって最も期待する効用は、評価の高いマンションとなれば人気も下がらず、資産価値の維持につながることでしょう。組合員は、自宅に居ながらインターネットを通して、上記の管理データや電子化書類をいつでも簡単に見ることが可能となり、組合スケジュールの案内や防犯の呼びかけのお知らせなど、理事会から組合員への情報提供も可能となり、コミュニティ醸成にも一役果たすことが期待できます。

3.管理組合の運営努力への評価
 今までは管理組合の役員さんは、努力はすれど報われない、皆に喜ばれないといったイメージありますが、今後は、「現在の管理運営状況と管理標準指針との比較一覧表」を通して客観的に管理組合の努力が評価出来るようになり、評価によって組合運営活力の源泉や新たな目標に対するモチベーションにつながることが期待できます。
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四方山話 = 管理者の行方 = その2 07-03-20

 従前からマンションの管理者には、区分所有法上は区分所有者以外の第三者が就任することができます(区分所有法25条)。皆さんの規約ではおそらく「理事長は区分所有法に定める管理者とする」という規定が規約にあると思います。現行標準管理規約38条2項にもそのような規定があり、規約で規定されていれば規約が優先し、区分所有者以外の第三者が管理者に就任することができないとしている規約が一般的だと思います。
 ドイツ、フランス、韓国では概ね管理者中心の管理態勢となっています。管理者には、ドイツでは専門家が、フランスや韓国では管理業者の専門担当者が当たっているようです。日本の理事会はアメリカと似ていますが、住宅の評価方法(管理状況も含む)の違いや活動範囲(より広範囲)が異なります。また日本では一般に管理業務を一括で管理会社に委託してしまうため、役員も無関心・無責任に陥りやすい傾向があります。日本の折衷型管理方式の弱点を顕著に示している例が、新聞記載の『都内築30年以上のマンションの17.4%で管理組合が機能不全』ではないかと思います。そうなると滞納問題から端を発して修繕積立金が不足するおそれ、必要な時機に合意形成がうまくいかないことによって適正な維持管理が遅れるないし行われないおそれなどが生じ、マンションの寿命を縮めひいてはスラム化を招くかもしれないということでしょう。(諸外国と日本におけるマンション管理制度の比較
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四方山話 = 管理者の行方 = その1 07-03-20

 ご存じの方も多いと思いますが、日経新聞2月4日付に『マンション管理組合の理事会 管理会社代行可能に』という記事がトップに載りました。”やっぱり”という感じです。
 今回、国交省は新制度を検討するようですが、2年前の「マンション管理に関する懇談会の論点整理(平成17年3月18日)」にすでに伏線があったとも思えそうですが…。
引用:
『(4)小規模マンション等における管理の課題について
?小規模マンション等についてはいずれにしてもまず管理の実態調査分析、課題の抽出といった客観的な状況の把握が重要である。一方、制度的な枠組みの検討については、これらの管理の実情を踏まえ、こうした制度に対する社会的な要請と管理組合の主体性を尊重しつつ関係者に必要な支援を行うとした現行制度との整合性にも配慮し、今後慎重に検討する必要がある。
?その他、小規模マンションの管理の適正化を促進するためには、より一層マンション管理業者を活用することが望まれるとの指摘があるが、この点については、管理組合や区分所有者の管理意識を啓発する等、管理業務委託の環境整備が必要であると考えられる。』
とあります。
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四方山話 「マンションは管理で買え」と言われても… 07-03-01


 もうすぐ結婚する姪が発した言葉です。中古マンションを買うときは管理状況を見て買いなさいということになろうかと思いますが、では管理状況の良し悪しは何から判断すれば良いのか姪にとってはちんぷんかんぷんの様子。まもなく大規模修繕工事が行われるようなマンションを購入する場合、修繕積立金が不足して工事実施後に一時金数十万円の負担を強いられるかもしれないとなると、購入前から不安な気分になりますね。

 一般に購入希望者が個々のマンションの管理状況を知ろうにも、契約前に宅建業法第35条6号の規定された事項、いわゆる重要事項説明書のなかで、「計画修繕積立金等に関する事項」や「建物の維持修繕の実施状況の記録」などの説明を受けるか、管理規約や決算書などを閲覧するくらいしか確認できる手段はないでしょう。初めての購入者には、説明を聞いても閲覧しても、それらの情報をどのように評価したらよいのかよく分からないのが普通ではないかと思います。
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四方山話 改正マンション標準管理規約とパブリックコメント 04-09-19


 マンション標準管理規約は、適正にマンション管理が行われ、マンションにおける良好な居住環境が確保されるよう、管理組合が各マンションの実態に応じて、管理規約を制定・変更する際の参考として活用されることが期待されています。旧標準管理規約は平成9年に改正されましたが、その後の法制度の充実、マンションを取り巻く情勢の変化に対応するため、平成16年1月23日改正標準管理規約が国土交通省から公表されました。平成15年10月に実施されたパブリックコメントについても、寄せられた意見とそれに対する国土交通省の考え方が、「パブリックコメントの実施状況について」として、併せて公表されました。
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四方山話 改正不動産登記法について 04-07-11


 改正不動産登記法が平成16年6月18日公布されました。施行については、公布から1年以内とされていますが、早ければ、平成17年1月1日くらいに施行される可能性もあるようです。
 不動産登記についてその正確性を確保しつつ国民の利便性の一層の向上を図るため、登記のオンライン申請を可能にし、申請手続に関する規定を見直すとともに、規定を現代語化する等のため、不動産登記法の全部改正が行われました。
 ポイントは、第1に来年4月からの不動産登記申請後に戻ってくる登記済証には従来登記済証が持っていた本人確認機能(いわゆる権利証と言う概念)がなくなります。第2に、申請が窓口申請に限られていたのが、今まで通りの紙による窓口申請とネット申請(指定庁)のどちらでも可能になることです。

主な内容は次のとおりです。
以下、法務委員会不動産登記法案(閣法第七五号)(衆議院送付)要旨より
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