マンション管理士は、マンション管理の諸問題に対して管理組合の立場に立って、解決を支援する専門家です！業務地域◇阪神地区：西宮市,宝塚市,芦屋市,神戸市,伊丹市,尼崎市,三田市,川西市ほか隣接地域

Ｑ： 9月19日付の「管理組合運営に知識を持つ旧役員に理事会業務の一部を任せたいのだが…」に関連して質問します。当マンションの組合員には、組合経費の削減についてノウハウを持っている人が見当たりません。管理会社への委託費用の削減を頼めるような「できるマンション管理士」への委託例をご紹介いただけないでしょうか。

不動産情報ポータルサイト「HOME4U」を運営するNTTデータ（東京都江東区）は9月27日、首都圏の中古マンションの中から話題性のある5371棟を選択して掲載し、マンションの購入希望者に紹介するサイト「HOME4Uストックマンションカタログ」を開設した。販売中の物件と併せて、販売対象になっていない中古マンションを掲載していることが特徴だ。

対談「これからのマンション管理を考える」に登場いただいている米山秀隆さんは、先週取り上げた論文「マンションの終末期問題と新たな供給方式」の冒頭で、区分所有のマンションという居住形態の抱えた「最も根本的な問題」は、「建築物には物理的な耐久性があることから、同じ建築物を未来永劫、区分所有することができないという問題である」と記しています。

国土交通省が2008年9月30日に発表した08年8月分の住宅着工統計では、新設住宅着工戸数は9万6905戸、前年同月比53.6％増と2カ月連続で増加した。大幅増は昨年6月20日に施行された改正建築基準法による影響で昨年8月の数字が急激に落ち込んだ反動と見られる。季節調整済みの年率換算値は113万戸。

Ａ： 8月19日付の「総会における緊急動議の取り扱いはどうすればよいのか？」の回答内容について、もう少し詳しく教えてほしいことがあります。区分所有法37条1項では、議案として通知していない事項は決議することはできない。同2項では、規約で別段の定めをすれば動議を取り扱うことも可能──と回答を読んで理解したのですが、回答で記載されている「実質的同一性の範囲内であれば修正は可能」とは、2項の規約による別段の定めを前提要件としているのか、実質的同一性とはどういうことを指し、何を基準に判断すればよいかをお教えください。

Ｑ： どのマンションでも起こっていることですが、マナー違反についての質問です。居住者によるベランダからの食べ物の投下や、マンション内で自転車に乗っての危険走行などが頻発し、張り紙などで注意しても一向に改善されません。次の一手について何かアドバイスがあれば教えてください。Ａ： 区分所有法6条「区分所有者の権利義務等」はその1項で、「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」と規定し、同じく3項で、区分所有者以外の専有部分の占有者（同居人または賃借人等を含む）にも1項を準用すると規定しています。

好評連載対談「これからのマンション管理を考える」は、新しいゲストを迎えたシリーズに入ります。今回のゲストは、富士通総研経済研究所上席主任研究員の米山秀隆さんです。米山さんは、シンクタンクで20年近く日本の土地・住宅政策を研究され、事業者サイドと消費者サイドの両方に目配りの効いた数多くの刺激的な論考を発表されています。

米山秀隆氏（富士通総研経済研究所上席主任研究員）×村井忠夫氏今回の「これからのマンション管理を考える」は、ゲストの米山秀隆氏（富士通総研経済研究所上席主任研究員）が2008年5月2日付の日本経済新聞朝刊「経済教室」に「不動産証券化を活用したマンション老朽化問題の解決法」をテーマに寄稿した論文（※）を題材としている。

Ｑ： 私の住んでいる分譲マンションでは、購入時に駐車場利用権利の取得代金として１個所50万円の利用料金を支払ったのですが、支払ったお金が管理組合には入らず分譲会社の収入となったようです。マンション住人が共有している土地の利用料を、分譲会社に納めていいものなのでしょうか。私が理事長を務めていたときにこの議題を理事会の議題にかけたのですが、建築に詳しい住人から「分譲会社の持っていったもの勝ちですな｣という意見が出て、話が頓挫してしまいました。

Ｑ： 前理事長は管理会社任せにせず、法定点検や植栽管理、清掃業務などを直接業者に発注して経費の削減に努めていました。今期の理事会はそこまでの手間をかけられないという人しかいません。できる人が理事長業務を続ける弊害は容易に想像できますが、前理事長のような「できる組合員」に、ある程度の報酬を出して業務委託の業務を頼めないものでしょうか。